HAY HIPOTECAS QUE SIGUEN VIVAS ... AUNQUE YA ESTÉN PAGADAS
Y el problema no es la deuda. Es lo que sigue apareciendo en el registro.
Una vivienda puede estar pagada.
Hasta que miras el Registro con calma.
En una venta que gestioné, la vivienda tenía dos cargas hipotecarias.
Una era del propietario actual. La otra, del anterior.
Pagadas, sí. Pero no canceladas.
Y ahí es donde empiezan los problemas.
CUANDO EL REGISTRO MANDA
En el registro seguían apareciendo ambas cargas.
Y eso tiene una consecuencia clara:
Sin cancelación registral, no hay escritura limpia.
Y sin escritura limpia, no hay venta.
El problema no era técnico. Era de gestión.
Y esto es lo que marca la diferencia.
LO QUE NO SE VE
Cuando vendes tu vivienda con una parte de tu hipoteca aún pendiente de pagar ..
Del precio de la venta una parte va al banco para pagar lo pendiente.
El resto al vendedor.
Pero además se retiene dinero. Una provisión.
No para pagar la hipoteca sino para pagar las escrituras de cancelación de esa hipoteca.
Y aquí empieza lo importante.
Pagar tu deuda no es cancelar la hipoteca.
El banco tiene que ir a notaría después de la escritura de compraventa.
Tiene que firmar las escrituras de cancelación de esa hipoteca.
Y después … hay que llevar esa cancelación al Registro.
Y AQUÍ ES DONDE TODO SE ROMPE
Si la operación va con financiación la gestoría del banco lo hace.
Si no va con financiación nadie lo hace automáticamente.
Incluso puede ocurrir que la gestoría deje el trabajo a medias.
Porque la notaría prepara las escrituras de cancelación
pero no es su función llevarlas al registro.
Y si nadie está al tanto … se queda sin terminar el proceso.
Puedes haber pagado tu hipoteca … y que siga existiendo.
Y el problema no aparece hoy. Aparece después.
Cuando siendo propietario quieras vender.
Y cuando siendo comprador quieras comprar.
Y TODAVÍA PUEDE COMPLICARSE MÁS
En la operación de la que os hablo había dos cargas. Una del propietario actual y otra que venía de atrás.
Ambas deudas pagadas pero no canceladas en el registro.
Las del propietario actual ya sabemos que había que inscribir en el registro la escritura de cancelación después de la compraventa.
Pero… ¿y la hipoteca del anterior propietario pagada pero no cancelada?
Además, ambas hipotecas eran de bancos que ya no existían.
Habían pasado por varias fusiones.
En la carga mas reciente necesitábamos el certificado de saldo cero.
Es el documento que acredita que no hay deuda.
El banco no podía emitir el certificado.
La documentación no estaba digitalizada. Necesitaban tiempo.
La fecha límite de firma se acercaba …
y había dos cargas en el registro.
Pagadas, sí. Pero sin cancelar.
Una, la del vendedor anterior, porque el banco no fue a notaría a firmar la cancelación
La otra, la del actual porque para firmar necesitábamos el certificado de saldo cero.
Fueron días de insistir.
De ir al banco.
El vendedor desesperado. El comprador nervioso.
Y apareció. El certificado.
Y la otra carga …
También la resolví.
Pero esa historia da para otro artículo.
Finalmente, llegamos a notaría con todo limpio.
Sin cargas. Sin sorpresas.
QUÉDATE CON ESTO
Una hipoteca no desaparece cuando la pagas.
Primero se paga la deuda.
Después, el banco firma la cancelación
Y por último, se inscribe en el Registro.
Si uno de esos pasos falla … la carga sigue ahí.
Aunque esté pagada.
Porque pagar no es cancelar.
Y cancelar no es cerrar.
Una operación no termina en notaría.
Termina en el registro.
Y mi trabajo no termina el día de la firma.
Empieza mucho antes … y acaba cuando todo está limpio.
Lo demás, son problemas esperando a aparecer.
Vender no es el problema. Hacerlo mal, sí.
Y si has llegado hasta aquí, hay algo claro: Quieres vender bien.
Te he preparado una guía breve para que sepas por donde empezar y evitar errores que puedan salirte caros.
